◆不動産投資　ファミリータイプ賃貸（後編）◆

MMPAです。

前回◆不動産投資　ファミリータイプ賃貸（前編）◆の続きになります。

今回は「家賃設定」や「賃貸募集」、そして気になる利回りについて具体例を交えてお話しします。

購入した不動産は特に大きな手直しの必要はなく、クリーニングと調整くらいで貸し出せる状態でした。

家賃設定と募集の流れ

購入した物件は大きな修繕は不要で、クリーニング程度で貸し出せる状態でした。

家賃は同じマンションの他住戸よりやや安めに設定し、共益費を少し加えることでトータルでは同程度に。
敷金1か月・礼金なしとしたことで、すぐに借り手が見つかりました。

最初の応募者は生活保護を受けている方で、代理納付という安心感がありましたが契約直前で辞退。
その際、2か月分の違約金が入ったのは思わぬ収入でした（笑）。

再度募集をかけるとすぐに決まり、現在までほぼ空室なく運用できています。

≪防災安全協会認定 大容量30Lリュック採用≫ 防災セットSHELTERシリーズ

実際の利回り

実際の収益はこんな感じです。

家賃収入 − 修繕積立費・管理費 − 固定資産税 − 管理会社費用 ＝ 利回り 約5.5％

地方ということもあり、家賃を大きく上げるのは難しいので、このくらいの利回りが妥当かと思います。
ローンを組んでいたら収益が出にくかったでしょうが、一括キャッシュで購入できたのは幸運でした。

具体的にシミュレーションしてみると↓のようになります。
※私の物件の数値ではありません。

実際の利回り（シミュレーション）

地方のファミリー向けマンションを例に、ざっくり利回りを計算してみます。

条件

• • 購入価格：1,000万円

• • 家賃：75,000円/月

1. 全額キャッシュで購入した場合

年間家賃収入：75,000円 × 12か月 = 90万円

支出：

• • 管理費・修繕積立費：月15,000円 → 年間18万円

• • 固定資産税：年間10万円

• • 管理会社費用：家賃の5% → 年間4.5万円

差引収益：90万 − 18万 − 10万 − 4.5万 = 約57万円

利回り：57万円 ÷ 1,000万円 = 約5.7%

2. フルローンで購入した場合（例：金利1.5%、20年返済）

ローン返済額：月約48,000円 → 年間57.6万円

差引収益：57万円 − 57.6万円 = ほぼ赤字

👉 この比較からわかる通り、ローンを組むと収益どころか持ち出しになる可能性もあります。

今後の方針と課題

この物件も10年近く運用しており、ほぼ空室期間なく回せているので投資としては成功していると思います。

ただし、そろそろ潮時かとも感じています。

理由は以下の通りです。

• • 設備の不具合は貸主負担。家賃1年分が一瞬で吹き飛ぶ可能性がある。

• • 固定資産税や修繕積立金などの出費が重い。

• • 管理会社に任せていても、人が住んでいる以上「責任」があり心理的負担がある。

• • 最近の不動産価格上昇を考えると、今が売り時かもしれない。

こうした事情から、不具合が発生した時のリスクを考えると、コストパフォーマンスは正直よくないと感じています。

私は近いうちにこの物件を現金化し、株や投資信託に回していく予定です。

不動産投資をやってみたからこそ「手間のかからない仕組み」の需要があることも理解できましたが、私自身はリ●シーのような小口商品はおすすめしません。
自分が運用している実物が見えないからです。

不動産投資を考える方へ

不動産投資はやってみると面白い面もあります。

借主さんとのやりとりや、毎月現金収入が入る喜びは株の配当以上に「わかりやすく」感じられる瞬間があります。

しかし同時に、設備系トラブルが起これば一気に収益が吹き飛ぶリスクも大きいです。

個人が正業を持ちながらやる場合、ローンを組んで複数物件を回すのは負担が大きいと思います。

もしこれから始めるなら、

• 利回りをしっかり計算して「持ち出しゼロ」で回ること

• 出口戦略（いつ・どう売却するか）を明確にしておくこと

この2点は絶対に意識すべきです。めちゃくちゃ重要です。

最後に、よくある「新築ワンルーム投資」だけはやめましょう。
ほぼ詐欺に近い商売です。
絶対に手を出してはいけません。
絶対にです！！！

関連記事です。こちらものぞいてみてください。
◆不動産投資　ファミリータイプ賃貸（前編）◆

世界一やさしい不動産投資の教科書1年生 再入門にも最適！ [ 浅井佐知子 ]